Главный специалист-эксперт отдела
защиты конкуренции и контроля органов власти
УФАС России по КЧР
Мурат Баисов
Актуальные вопросы практики рассмотрения жалоб в порядке, установленном статьей 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»
В рамках осуществления полномочий по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Карачаево-Черкесским УФАС России рассмотрено в 2023 году – 15 жалоб, из них по земельным торгам 10 жалоб. Вместе с тем, выросло количество жалоб на действия организатора торгов в ходе реализации имущества должников в порядке, установленном ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».
Однако, по-прежнему, из всего объема поступивших жалоб около 70% касаются нарушений, допущенных при проведении торгов по предоставлению прав на земельные участки.
Управлением обобщен и представлен вашему вниманию перечень стандартных нарушений, допускаемых уполномоченными органами при организации и проведении аукционов по предоставлению прав на земельные участки в Карачаево-Черкесской Республике.
Прежде всего хотелось бы напомнить, что с 1 марта 2023 года вступили в законную силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации.
ФЗ вносит кардинальные изменения в порядок предоставления в аренду (в собственность за плату) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из основных изменений закона является обязанность проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо на право заключения договора аренды такого участка в электронной форме в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.
Аукционы по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо на право заключения договора аренды такого участка, решения о проведении которых приняты до дня вступления в силу ФЗ, проводятся в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона.
1. Отсутствие в извещении информации о параметрах разрешенного строительства, о возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Карачаево-Черкесским УФАС России зафиксирован рост количества жалоб, содержащих доводы о нарушении организаторами торгов обязательных требований к составу извещений. В частности, за отчетный период Карачаево-Черкесское УФАС России рассмотрело ряд жалоб, в ходе которых выявлено отсутствие в извещениях о проведении аукциона сведений о возможности застройки земельного участка, а именно информации о параметрах разрешенного строительства, о возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Данные нарушения вводят в заблуждение потенциальных заявителей и приводят к ограничению конкуренции.
Данные действия нарушают не только регламентированный порядок организации и проведения торгов, но и антимонопольное законодательство, поскольку отсутствие вышеназванных сведений не позволяет заинтересованным лицам оценить потенциальные риски и предстоящие расходы, связанные со строительством, возможность надлежащего исполнения обязательств по строительству объекта, иными словами сформировать правильное представление о предмете аукциона и принять решение о целесообразности своего участия в аукционе (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.05.2017 по делу № А63-9837/2016).
2. Опубликование извещения о проведении аукциона в сокращенном виде.
В силу требований пункта 20 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ в обязанности организатора аукциона также входит обеспечение опубликования извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
Пример дела:
При рассмотрении жалобы в отношении организатора земельного аукциона, Комиссия Карачаево-Черкесского УФАС России установила, что организатор торгов допустил нарушение требований по обнародованию извещения, в частности, информационное сообщение о проведении земельного аукциона было опубликовано в печатном издании в сокращенном виде – оно не содержало порядок проведения аукциона и форму заявки на участие в аукционе, а также не содержало ссылку на извещении на официальному сайте http:/torgi.gov.ru, что повлекло выдачу Карачаево-Черкесским УФАС России предписания о необходимости дополнения извещения недостающими сведениями.
3. Указание в одном извещении различных банковских реквизитов для внесения задатка.
Пример дела: Протоколом рассмотрения заявок аукционная комиссия отказала заявителю в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по причине непоступления задатка на расчетный счет. При исследовании документов, имеющихся в материалах рассмотрения жалобы на действия аукционной комиссии, а также сведений, размещенных на официальном сайте http:/torgi.gov.ru, Комиссией Карачаево-Черкесского УФАС России установлено, что извещение о проведении аукциона содержит указание на два различных расчетных счета для перечисления задатка (один - в форме извещения, другой - в размещенном во вкладке «Документы»).
В силу пункта 18 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ организатор аукциона устанавливает, в том числе, порядок внесения и возврата задатка. Сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка должны содержаться в извещении о проведении аукциона (подпункт 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ).
Факт внесения заявителем задатка в установленном размере на один из названных в извещении расчетных счетов был подтвержден копией чека-ордера.
По результатам рассмотрения жалобы Комиссия Карачаево-Черкесского УФАС России пришла к выводу, что включение в состав извещения противоречивой информации, нарушая требования подпункта 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, обязывающего организатора торгов указывать в извещении банковские реквизиты счета для перечисления задатка, могла ввести потенциальных участников аукциона в заблуждение и создать неопределенность относительно того, на какой именно расчетный счет необходимо вносить задаток. Признав жалобу обоснованной, Комиссия Карачаево-Черкесского УФАС России также отметила, что организатор торгов не был лишен возможности принимать задатки на оба счета, указанные в извещении о проведении аукциона, что вполне соотносится с принципом добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений.
По всей видимости, данный прием является своего рода «ловушкой», применяемой организаторами торгов в целях искусственного регулирования субъектного состава участников торгов.
4. Неправомерный отказ в регистрации участия в аукционе.
Пример дела: Комиссией Карачаево-Черкесского УФАС России была рассмотрена жалоба, согласно которой обжаловался отказ в регистрации и дальнейшему участию в процедуре подачи ценовых предложений при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Было установлено, что заявителю, решением аукционной комиссии допущенному к участию в аукционе, отказано в регистрации для участия в аукционе по причине того, что поданная им заявка на участие в аукционе не содержала указание на лицо, уполномоченное представлять интересы заявителя непосредственно на процедуре аукциона. В обоснование правомерности данных действий организатор торгов сослался на действующий на территории муниципального района порядок проведения аукциона, предусматривающий ограничение на участие в процедуре аукциона лиц, не заявленных в ранее поданной заявке на участие в аукционе. Иными словами, даже при наличии надлежащим образом оформленной доверенности лицо, не обозначенное в заявке, было бы не допущено к участию в аукционе, как произошло и в случае с заявителем.
Комиссия Карачаево-Черкесского УФАС России , приняв во внимание общие положения гражданского законодательства о представительстве, пришла к выводу о том, что представитель заявителя с надлежащим образом оформленной доверенностью был наделен полномочиями на совершение таких действий, как участие в обжалуемом аукционе, в связи с чем действия аукционной комиссии организатора торгов по отказу в регистрации представителя и дальнейшему допуску к участию в аукционе признаны неправомерными.
Более того, Комиссия Карачаево-Черкесского УФАС России отметила, что утвержденная форма заявки не предусматривает соответствующей графы для заполнения сведений о лице, уполномоченном на представление интересов участника непосредственно на процедуре проведения аукциона. Таким образом, из содержания формы заявки на участие в аукционе однозначно не усматривается обязанность участника аукциона представлять сведения о лице, уполномоченном на представление интересов участника на процедуре проведения аукциона, на этапе подачи заявки на участие в аукционе.
Дополнительно органу местного самоуправления на основании статьи 39.1 Закона о защите конкуренции в установленном порядке было выдано предупреждение о необходимости исключения из действующего порядка проведения аукциона указания на обязанность заявителя до даты проведения аукциона представлять сведения о лице, уполномоченном на представление интересов заявителя на процедуре проведения аукциона. Предупреждение было впоследствии исполнено.
5. Включение в форму заявки на участие в аукционе противоречащих законодательству условий.
Пример дела: В ходе рассмотрения жалобы на действия организатора торгов было выявлено, что разработанная организатором торгов и подаваемая претендентами форма заявки включала указание на то, что при невыполнении участником условий проведения аукциона или не заключении договора по результатам аукциона внесенный задаток не подлежит возврату.
Между тем, Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при которых внесенный задаток участниками торгов не подлежит возврату. В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем (пункт 18 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ). Согласно пункту 21 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 названной статьи, засчитывается в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.
При этом других оснований невозврата задатка, внесенного для участия в торгах претендентами, связанных с невыполнением условий проведения аукциона в Земельном кодексе РФ не содержится, в связи с чем данное условие было признано Карачаево-Черкесским УФАС России незаконным.
Не согласившись с принятым решением, организатор торгов оспорил его в судебном порядке. Однако, суд нашел позицию комиссии Карачаево-Черкесским УФАС России обоснованной.
6 . Организатор аукциона неправильно определяет предмет аукциона в тех случаях, когда земельный участок не может быть предметом аукциона, что предусмотрено п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.
7. Организатор аукциона не размещает форму заявки в изданиях, в которых предусмотрено опубликование извещения о проведении аукциона в соответствии с уставом городского округа или сельского поселения, на территории которых расположен земельный участок.
8. Организатор аукциона нарушает сроки размещения извещения о проведении аукциона. В соответствии с нормами ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (https://torgi.gov.ru/index.html), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Организатор аукциона нарушает установленные сроки, размещая извещение о проведении аукциона менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
Также среди распространенных нарушений, допускаемых организаторами торгов при формировании формы заявки на участие в аукционе, можно отметить сокращенный срок подписания договора аренды либо купли-продажи земельного участка (например, 10 дней вместо максимально возможных в соответствии с пунктом 25 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).
За нарушения, допускаемые при организации и проведении торгов на право предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрена административная ответственность по ст. 7.32.4 КоАП РФ. К административной ответственности привлекаются как юридические лица, так и должностные лица, в том числе члены аукционной комиссии при нарушении порядка допуска заявителей к участию в аукционе или при нарушении порядка определения победителя аукциона.
